סקירה – פסק דין נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ
הרכב שמרני של שופטי בימ"ש העליון קבע: חובת תום הלב גוברת על כלל "יזהר קונה" –
ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ
לאחרונה (ינואר 2023) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים מינץ, שטיין וכנפי-שטייניץ) בעניין נטע מור. מדובר בפסק דין חדשני כשלעצמו ואף מפתיע, בהתחשב שמדובר היה בהרכב שופטים שנחשבים מהשמרנים משופטי בית המשפט העליון כיום.
מדובר היה ברוכשת דירה בפרויקט יוקרה בתל אביב ("פארק בבלי") שתבעה את היזם בגין חסימת הנוף הנשקף מדירתה שבקומה הרביעית ע"י המבנה ל"רווחת הדיירים" (מבנה הכולל חדר כושר ומתקנים נלווים) הממוקם ממול. גב' מור רכשה את הדירה "על הנייר", לפני שהפרויקט נבנה. היא הגישה את התביעה לאחר שהפרויקט נבנה. אז היא גילתה שהמבנה לרווחת הדיירים חוסם את הנוף.
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה לחלוטין. הוא קבע כי גב' מור יכולה (וצריכה) הייתה לדעת מראש, בהתאם לתוכניות ולמפרט הדירה שהוצגו לה, כי הנוף ייחסם ע"י המבנה לרווחת הדיירים.
בית המשפט העליון הפך את החלטת בימ"ש המחוזי. כל השופטים הסכימו כי ליזם הייתה חובת גילוי מוגברת כלפי גב' מור, וכי חובה זו הופרה. מכוח החובה (הנלמדת בין היתר מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי)) היה היזם חייב להתריע במפורש מראש בפני גב' מור על חסימת הנוף.
הרכב השופטים נחלק בשאלה האם ראוי לייחס בכל זאת לגב' מור אשם תורם כלשהו. כב' השופט שטיין סבר שכן, אך השופטים כנפי-שטייניץ ומינץ חלקו עליו. השופטת כנפי-שטייניץ כתבה במפורש: "אעיר, כי הכרה בטענות האמורות כבסיס להשתת אשם תורם על הקונה, ולמעשה למתן פטור חלקי למוכר מאחריותו לנזק, עלולה להחזיר את גישת "יזהר הקונה" בדלת האחורית, ולכל הפחות לכרסם בגישה המתחרה הקוראת לערכים של הוגנות וסולידריות בין הצדדים לחוזה".
פסק הדין מעניין בעיקר על רקע השיח הפוליטי-משפטי המתנהל בימים אלו על הרכבו העתידי של בית המשפט העליון. זאת משום שהשופטים שטיין ומינץ ידועים כ"שמרנים" מבין שופטי בית המשפט העליון. פסק הדין מעניק עדיפות לעקרון תום הלב (עקרון מרכזי בפסיקתו של השופט אהרון ברק) על פני כל עקרון אחר, לרבות משקלה של לשון החוזה, ואף מרחיק לכת בכיוון זה יותר מפסיקה קודמת.
במישור המעשי, יזמים וקבלנים נדרשים אפוא להפנות את תשומת ליבם של הרוכשים הפוטנציאליים לכל "הנקודות הבעייתיות", ולא להניח כי הרוכש יקרא את החוזה או המפרט. החובה קיימת אף אם הרוכש מיוצג ע"י עורך דין מטעמו (כפי שהייתה מיוצגת גב' מור במקרה שלפנינו).
עו"ד אלי שימלביץ' – ראש מחלקת ליטיגציה.